Mô tả theo 5 yếu tố chuyên nghiệp của Người 2dh (05/05/2021)
1. Mô tả vị trí BĐS
1.1 Nằm án ngữ 4 mặt tiền tại sô 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng, phường Bến Nghé, quận 1, Tp.HCM, và các tuyến đường Đông Du, Thi Sách, và Công Trường Mê Linh
1.2 Đường Hai Bà Trưng đi qua quận 1 và quận 3, bắt đầu từ vòng xoay Công Trường Mê Linh đến chân Cầu Kiệu với chiều dài 2.967m
- Là trục đường xuyên quận từ : Cần Giờ - Nhà Bè – Quận 7 – Quận 4 – Quận 1 – Quận 3 – Quận Phú Nhuận – Tân Bình – Hóc Môn – Củ Chi …
- Giá trị BĐS chia làm đoạn : Công Trường Mê Linh – Nguyễn Siêu (0,8 – 1 tỷ/m2) | Cao Bá Quát – Lý Tự Trọng (1 – 1,4 tỷ/m2) | Nguyễn Thị Minh Khai – Điện Biên Phủ (0,7 – 0,9tỷ/m2) | Điện Biên Phủ - Trần Quốc Toản (0,5 – 0,7 tỷ/m2) | Trần Quốc Toản – chân cầu Kiệu (trung bình 0,5 tỷ/m2).
- Là đường 2 chiều lưu lượng giao thông cao trong cả 4 buổi sáng trưa chiều tối, rọng 20m, vỉa hè thay đổi qua từng đoạn.
1.3 Các BĐS lân cận:
1.3.1 Tăng tiện ích
- Chợ : xung quanh 500m không có chợ truyền thống, chợ gần nhất là Chợ Cũ (Tôn Thất Đạm), chợ tự phát góc Nguyễn Trung Ngạn và Chu Mạnh Trinh, TTTM gần là Vincome Đồng Khởi
- Trường : bán kính 300m không có trường học, Trường chuyên Trần Đại Nghĩa được xem là gần nhất
- Bệnh viện : bệnh viện Nhi Đồng 2, …
- Ga : bến tàu cao tốc Bạch Đằng, tàu điện metro Bến Thành – Suối Tiên, khoảng cách lên sân bay Tân Sơn Nhất là 7,1km
- Tín ngưỡng : thánh đường hồi giáo cách 300m tại 66 Đông Du với hơn 80 năm tuổi, …
- Di tích : Bảo tàng Tôn Đức Thắng cách 300m tại số 5Đ Tôn Đức Thắng, Bảo tàng Hồ Chí Minh - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh (Bến Nhà Rồng) cách 1,9km tại số 1 Nguyễn Tất Thành, Quận 4
- Du lịch : Nhà hát Thành phố Hồ Chí Minh cách 300m tại số 7 Công Trường Lam Sơn, Bến Nhà Rồng, …
- Công trình công cộng: Công viên Bạch Đằng, phố đi bộ Nguyễn Huệ,…
1.3.2 Tăng trị giá BĐS
- Nằm trên vòng xoay Công Trường Mê Linh là tổ hợp các cao ốc văn phòng chuẩn A và B như : Vietcombank Tower tại số 5 Công Trường Mê Linh, … g.
- Kề bên là dự án khách sạn Hiton trên đường Phan Văn Đạt và 5 khách sạn 4 sao như Myst Số 8 Hồ Huấn Nghiệp, Grand số 8 Đồng Khởi, Century Riverside số 18 Tôn Đức Thắng, Renaissance Riverside số 8 – 15 Tôn Đức Thắng, Liberty Central số 17 Tôn Đức Thắng.
- Khách sạn Lotte Hotel Saigon số 2-4A Tôn Đức Thắng và liên khu phức hợp Cao ốc Chuẩn A và Khách sạn 5 sao 3 -3A Tôn Đức Thắng – Le Méridien Saigon
- Hình thành một chuỗi BĐS lân cận giá trị cao bật nhất tại Tp.HCM
- …
1.4 Tính đặt trưng khu vực
- Quy hoạch khu cao tầng, thương mại dịch vụ : …
- Khu vực an ninh, kinh doanh, thương mại, dịch vụ sầm uất
- Tập trung nhiều cao ốc văn phòng, trụ sở công ty, tập đoàn lớn, tập trung nhiều dân công sở, văn phòng, dịch vụ.
- Khách du lịch hạng sang, cao cấp, giới thượng lưu, người nước ngoài, các chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo đi công tác thường chọn lưu trú tại khu vực này
- …
1.5 Quy hoạch tương lai
- Khu xây dựng cao tầng 170m, gồm 40 tầng là khu phức hợp 6 sao, với HSSDĐ là 15 và MĐXD là 60%
- Đường Lê Lợi nối dài lộ giới 50m
- Cầu Thủ Thiêm 2
- Cầu đi bộ nối Quận 1 và Thủ Thiêm Quận 2 TP Thủ Đức (đầu cầu phía quận 1, nằm trong khu vực Công viên cảng Bạch Đằng và gần nhất với phố đi bộ Nguyễn Huệ. Phía quận 2 bố trí tại Công viên bờ sông và ngoài ranh khu A, phía nam Quảng trường trung tâm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm)
1.6 Tính nổi bật của khu vực này
- Một vị trí nằm trong Top đầu đắt điạ của Tp.HCM : nhìn trực diện xuống Bến Bạch Đằng – sông Sài Gòn, một đặt trưng của nền văn minh gắn liền với các dòng sông.
- Thuộc khu lõi trung tâm TPHCM, tập trung các khu phức hợp, cao ốc văn phòng chuẩn A, B và các khách sạn 4 – 5 sao view sông
2. Kết cấu của BĐS
2.1 Diện tích
- Với 4 mặt tiền : với các cạnh 117m, 80m, 5m, 113m, 20m
- Tổng diện tích : 6080,74m2
2.2 Ý tưởng phát triển công trình trên đất
Theo chủ trương quy hoạch là khu phức hợp và nằm trong lõi cho nhóm xây cao tầng : “ Khu Phức Hợp Căn Hộ cao Cấp” chủ đầu tư “XYZ”
- Các chỉ tiêu : với khu đất diện tích như trên tại khu vực này khả năng hệ số sử dụng đất là trên 15 (17), với 50 tầng nổi và 5 tầng hầm.
- Thông tin quy hoạch sử dụng :
· Hầm 1 : thương mại, siêu thị, dịch vụ
· Hầm 2 để 5 : để xe.
· Tầng 1 – 2 : nhà hàng – cafe
· Tầng 3 – 15 : officetel diện tích 30m2, 40m2, 70m2
· Tầng 16 : dịch vụ làm đẹp và chăm sóc sức khoẻ
· Tầng 17 – 45 : Căn hộ 65m2, 85m2, 95m2, 120m2
· Tầng 46 -47 : khu Penthouse
· Tầng 48 nhà hàng
· Tầng Sky bar
3. Pháp lý
- Đây là khu đất có nguồn gốc do nhà nước quản lý và cho thuê, nên cần tham giá đấu giá công khai trên cơ sở các thong số quy hoạch tối thiểu như trên trở lên.
- Để tăng giá trị đất nên phần “hệ số” dành cho căn hộ phải trên 8, và văn phòng nên trên 7 vì nơi này giá trị cho thuê văn phòng cao, đồng thời dịch vụ “hệ số” không cần cao lắm chỉ 2
4. Giá
- Giá đất khu này bình quân theo mét vuông (1 tỷ/m2) : khoảng 6.080 tỷ đồng
- Nếu đấu giá với hệ số 17 có thể thu về trên : 9.000 tỷ (tăng 50%)
5. Nhận định đầu tư
Khái toán đơn giản với hệ số sử dụng đất 17 : (không cần chạy FS)
Các khoản chi (cốt lõi)
- Tiền để mua quỹ đất : 9.000 tỷ
- Xây 5 hầm “full” : (đơn giá xây thô)1,5x(diện tích đất) x(số tầng hầm)
: 20 triệu x 1,5 x 6.000 x 5 = 900 tỷ
- Xây hệ số 17 : (đơn giá xây thô)x(diện tích đất) x(hệ số)
: 2040 tỷ
- Tổng chi : 11.940 tỷ
Các khoản thu cốt lõi
- Căn hộ : 450 triệu x 37.920 = 17.064 tỷ
- Officetel : 250 triệu x 33.180 = 8.295 tỷ
- Dịch vụ : 150 triệu x 9.480 = 1.422 tỷ
- Hầm : 100 triệu x 23.700 = 2.370 tỷ
- Tổng = 29.151 tỷ
Thị trường 2021
· Giá bán căn hộ : 450 triệu/m2
· Giá bán officetel : 250 triệu/m2
· Giá bán sàn dịch vụ : 150 triệu/m2
· Giá sàn hầm : 100 triệu/m2
Thiết kế hiện đại, diện tích thương phẩm 79% diệ tích xây dựng : theo phần 3. Ta có
· Căn hộ : 6.000x8x0,79 = 37.920 m2
· Officetel : 6.000x7x0,79 = 33.180 m2
· Dịch vụ : 6.000x2x0,79 = 9.480 m2
· Hầm : 6.000x5x0,79 = 23.700 m2
Hiện các dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng nên bạn bỏ ra 11.940 tỷ để triển khai đến cuối, hay ít hơn 9.000 tỷ để đấu giá lấy khu đất
Dự án này lời bao nhiêu 000% ?
(Lê Quang Huy - Chuyên Viên 2dhReal | 0903788345 )
Lý lịch Khu đất
Tổng quan Mảnh đất
- Đơn vị sở hữu:CTCP Tổng công ty Bia – Rượu – Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco – Mã CK: SAB).
- Vị trí: số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. HCM
- Diện tích: 6.080,2 m2
- Tên dự án: Từ Khách sạn 6 sao đến Sài Gòn Mê Linh Tower
- Đặc điểm: 4 mặt tiền giáp với đường Hai Bà Trưng, Đông Du, Thi Sách và Công Trường Mê Linh (cạnh bên phố đi bộ Nguyễn Huệ).
- Là một trong 5 khu đất được Bộ Công Thương và Bộ Tài chính đồng ý đưa vào xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2006 khi Sabeco thực hiện cổ phần hóa.
- Giá ước tính: >1 tỉ đồng/m2
Các giai đoạn chuyển đổi từ nhà nước đến tư nhân hóa
- 10/4/2015: 997.270.733.167 đồng. UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định số 1660/QĐ-UBND phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl (Sabeco Pearl)
- 11/5/2015: Sabeco Pearl được làm chủ đầu tư dự án “Khu phức hợp khách sạn 6 sao, Trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê” UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Công văn số 2493/UBND-ĐTMT
- 31/12/2015, Sabeco chỉ thực hiện góp 92 tỷ đồng.
- 6/2015, ông Tín tiếp tục ký quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất tới 50 năm trả tiền 1 lần để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Đây có thể là dấu hiệu vi phạm các quy định trong Luật đất đai.
- 12/7/2016, UBND TP. HCM tiếp tục ban hành Quyết định số 3584/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư cho Sabeco Pearl thực hiện dự án “Trung tâm hội nghị, thương mại - dịch vụ, văn phòng, officetel và căn hộ” thay vì “Khu phức hợp khách sạn 6 sao, Trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê” tại địa chỉ số 2-4-6 Hai Bà Trưng.
“Sài Gòn Mê Linh Tower”. Dự án có tổng diện tích sàn 112.938 m2, với chiều cao 49 tầng, gồm 525 căn hộ (diện tích trung bình mỗi căn là 85 m2). “Đang xin quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng”.
- 10/2016, Sabeco Pearl đã đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh. vốn điều lệ lên 1.019 tỷ đồng.
- 6/3/2017, ba cổ đông tổ chức cũng đã tiến hành triệt thoái vốn tại Sabeco Pearl, cơ cấu cổ đông mới chưa được tiết lộ chi tiết.
- 12/6/2018, ông Thái Bảo Anh (sinh năm 1974) – Tổng giám đốc, đã trở thành người đại diện theo pháp luật thay cho ông Ngô Văn An (sinh năm 1977) – Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Quá trình Ngân hàng xử lý
Sabeco đã thuê 3 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp là Công ty TNHH Cushman&Wakefield (Cushman&Wakefield), Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) và Công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam (Thẩm định giá Đông Nam).
Trong số đó, chỉ có Thẩm định giá Đông Nam là doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện thẩm định giá được Bộ Tài Chính chấp thuận.
- Tuy nhiên, Sabeco đã lựa chọn kết quả thẩm định giá của Cushman&Wakefield, vì đơn vị này đã đưa ra giá trị doanh nghiệp cao nhất, và xác định giá khởi điểm là 13.247 đồng/cổ phần.
- Theo báo cáo định giá của Cushman&Wakefield, giá trị khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng tại ngày 26/2/2016 được định là 54 triệu USD, căn cứ tính dựa trên 2 phương pháp là: phương pháp so sánh (53,8 triệu USD) và phương pháp thặng dư (54,1 triệu USD), tương đương 1.182 tỷ đồng. Giá khởi điểm được tính bằng giá trị sổ sách: 9.987,5 đồng/cổ phần và chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất là 3.259,93 đồng/cổ phần.
Kết quả đấu giá cho thấy, nhà đầu tư trúng giá mua lại toàn bộ số cổ phần của Sabeco là Attland với mức giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần (cao hơn mức giá đấu 100 đồng). Sabeco thu về gần 195 tỷ đồng từ thương vụ này.
Như vậy, sau 1 năm theo đuổi dự án, Sabeco đã “bỏ ra” 92 tỷ đồng tiền mặt và “nhượng” khu đất có giá trị ghi sổ tới 1.236 tỷ đồng (có thể chưa phản ánh đúng giá trị thị trường) để rồi thu về 195 tỷ đồng, còn khu đất lúc này (vì đã chuyển nhượng cho Sabeco Pearl) cũng coi như là đã “rơi” vào tay tư nhân. Đó chỉ là những con số “tạm tính” dựa trên các báo cáo được công bố.
Kết quả kiểm tra của KTNN cho thấy Cushman&Wakefield đã mắc phải một số vấn đề trong định giá.
Cụ thể, trong phương pháp so sánh, KTNN cho biết việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt không trên cơ sở chứng cứ thị trường mà Cushman&Wakefield áp dụng là không đúng hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường” ban hành theo Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.
Mặt khác, đối với phương pháp thặng dư, doanh nghiệp này đã sử dụng tỷ suất chiết khấu để quy dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại là 13,69%.
Trong khi tại thời điểm năm 2016 trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh, tỷ suất chiết khấu do Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và các đơn vị tư vấn thẩm định giá xác định cho các dự án bất động sản là 11%.
Điều này đã làm giảm đáng kể giá trị doanh nghiệp (Sabeco Pearl) làm cơ sở xác định giá khởi điểm.
Các cá nhân doanh nghiệp tham gia
Nguyễn Hữu Tín – nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. HCM và 4 cán bộ khác có liên quan về hành vi “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai”.
Cơ cấu cổ đông bao gồm:
- Sabeco chiếm 26% - tương đương 147,3 tỷ đồng;
- CTCP Attland (Attland) chiếm 23% - tương đương 130,3 tỷ đồng;
- CTCP Đầu tư Thương mại và dịch vụ Hà An (Hà An) chiếm 25,5% - tương đương 144,5 tỷ đồng
- CTCP Đầu tư Mê Linh (Mê Linh) chiếm 25,5% - tương đương 144,5 tỷ đồng.
Chủ tài sản xử lý
Sabeco Pearl là công ty được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp vào ngày 14/2/2015, vốn điều lệ là 566,67 tỷ đồng.
Người đại diện theo pháp luật kiêm Tổng Giám đốc của công ty là bà Lê Thúy Hương (sinh năm 1964).
2/2015, Sabeco đã ký kết hợp tác đầu tư giữa Tổng công ty và nhóm các nhà đầu tư kể trên. Theo kế hoạch, Sabeco nắm giữ 26% vốn điều lệ, gồm 18% góp bằng tiền mặt và 8% là giá trị được hưởng lợi thế từ khu đất. Các cổ đông còn lại sẽ góp vốn bằng tiền mặt và nộp tiền sử dụng đất có giá trị khoảng 1.236 tỷ đồng. (Nguồn: Báo Tuổi trẻ)
Căn cứ vào tình hình góp vốn thực tế của Sabceo, kế hoạch này đã có đôi chút thay đổi. Vì như đã biết, tháng 4/2015, UBND TP. HCM đã phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng là 997,27 tỷ đồng, thấp hơn 200 tỷ đồng so với con số 1.236 tỷ đồng ban đầu.
Tỷ lệ góp 26% vốn của Sabeco tại Sabeco Pearl cũng là một con số “đẹp”.
Có ý kiến cho rằng việc lựa chọn góp vốn dưới 30% sẽ giúp Sabeco tránh được việc phải xin chủ trương đầu tư theo quy định, do lúc đó Nhà nước vẫn nắm cổ phần chi phối tại đây tới 90%. Nếu Sabeco góp vốn trên 30%, mọi quy trình, thủ tục đầu tư bắt buộc phải được thực hiện đúng như áp dụng cho doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước.
Và việc góp 26% vốn điều lệ, theo Luật doanh nghiệp được áp dụng tại thời điểm đó, cũng không có nghĩa Sabeco mất đi quyền chi phối tại Sabeco Pearl.
Một diễn biến đáng chú ý khác, quyết định cho phép Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án được nguyên Phó chủ tịch UBND TP. HCM ông Nguyễn Hữu Tín phê duyệt lại dựa trên đề nghị của Sở KH&ĐT mà không qua ý kiến Bộ Tài chính.
Đây là thông tin tham khảo nội bộ, không có giá trị ở bất kỳ hình thức nào