Đầu tư vào nhà phố để cải tạo thành “Shop House”

I.                    Với bối cảnh giá nhà mặt tiền khu trung tâm Hà Nội và Tp.HCM ngày càng tăng cao

Nhà đầu tư khi mua đều tính rất kỹ các yếu tố

-              So sánh về giá: nếu giá tính trên mét vuông đất thì cao ngất ngưỡng tăng gần 100% so với năm 2013, với khung bảng giá của nhà nước thì gấp 6 lần trở lên. Nên “giá nào là mua được”.

-              Tính toán trên GFA: theo quy hoạch chung chung thì tất cả các khu đất trung tâm được quy hoạch là nhà ở đô thị loại 2 nên hệ số sử dụng đất là 3-4 là cao. Nhà đầu tư lúng túng khi mua vì các hạn chế của quy hoạch mà họ không nắm rõ (ex: quy hoạch 930ha của Tp.HCM) nên bài toán GFA chạy không ra nổi theo mục đích đầu tư. Bất động sản bán được lọt vào những nhà tư vấn nắm rõ và “làm được” liên quan đến các chỉ tiêu xây dựng trong đó là hệ số sử dụng đất.

-              Tạo nên giá trị gia tăng sao khi đầu tư mua bất động sản: dưới áp lực cạnh tranh giữa các nhà đầu tư nên không còn bất động sản “đẹp mà rẻ”, chỉ có “đắt mà không đẹp”. Nên các nhà tư vấn phải “vắt óc” ra để có ý tưởng cải tạo như thế nào và thay đổi công năng sử dụng gì cho phù hợp nhằm gia tăng giá trị bất động sản lên sau khi mua.

-              Dòng thu nhập hàng năm phải cao (tổng thu nhập ròng hàng năm từ bất động sản trên tổng giá trị tiền bỏ ra để mua và cải tạo hoặc xây mới) : hiện nay thì thấp “tè tè”, khu lõi trung tâm Tp.HCM nếu là trên 3,5% là có khả năng bán được tiếp, các quận lân cận lõi trung tâm là 4,8%, quận xa hơn là 6%.

Mục đích cuối là gia tăng chỉ số cuối để bán lại cho nhà đầu tư chỉ cần “sở hữu mà không cần sử dụng” (tích sản) bất động sản. Vậy nhà đầu tư làm gì với 3 yếu tố còn lại

·            Giảm giá từ người bán: là thử thách trong gian đoạn này và thời gian tới

·            Nhà đầu tư chỉ can thiệp được 2 yếu tố còn lại

1.        Tạo ra chỉ số GFA cao như mong muốn: hiện nay là vấn đề khó, vì chính sách quản lý về xây dựng rất nghiêm nên làm “chùn tay” nhiều người, và cần nhiều thời gian cho các thủ tục và chi phí xây dựng làm gia tăng chi phí, cả chi phí cơ hội.

2.        Vậy chỉ còn yếu tố cải tạo và thay đổi mục đích sử dụng phù hợp để gia tăng giá trị, khi đó đầu tư mới có lời.

II.                       Lượng cung mặt bằng kinh doanh tại khu lỗi trung tâm thiếu trầm trọng

Do thoái quen tiêu dùng người Việt vẫn thích sự thuận tiện về mặt di chuyển, nên các dạng “Shop nhà mặt tiền | Shop House” luôn là ưu thế

Các doanh nghiệp Việt phát triển trong các ngành dịch vụ hiện cạnh tranh về sức thuê mặt bằng lấn át các thương hiêu nước ngoài

Từ thực các nhà đầu tư Việt lẫn nước ngoài chen nhau đầu tư mua khách sạn, cao ốc văn phòng, ... loại bất động sản mang về giá trị thu nhập ròng hàng năm cao, dẫn đến hiện nay hầu như lượng cung này không còn nữa (trừ vài căn chủ rao bán giá không thể mua)

Bên cạnh giá cho thuê mặt tiền khu trung tâm đẩy lên cao, nên người bán kỳ vọng một giá bán rất cao

Giải pháp đầu tư mới cho đầu tư trong giai đoạn này là “Shop House”, mua nhà mặt tiền khu trung tâm để cải tạo cho thuê kinh doanh.

Giả pháp đầu tư “Shop House”

1.        Chọn Bất động sản

Để hiệu quả thì các bất động sản phải có kết cấu như sau

-              Diện tích đất tối thiểu 4mx20m đến 8mx20m

-              Công trình xây trên đất từ 3 đến 5 tầng

-              Ưu tiên công trình cũ

Thiết kế và cải tạo sẵn theo định hướng cho ngành nghề mà nhà đầu tư hướng đến cho khách hàng thuê

2.        Một dữ liệu nguồn cầu về thuê Bất động sản

Nhà đầu tư phải

-              Xác định các ngành nghề kinh doanh đang mang lại tỉ suất lợi nhuận cao đến thấp dần, “họ” là đối tượng đi thuê cạnh tranh với giá thuê cao.

-              Định hướng bất động sản mà mình đầu tư thành “Shop House” phù hợp với các đối tượng thuê trong nhóm giá trị thuê cao

-              Thiết lập một nguồn dữ liệu các thành hàng thuê mà nhà đầu tư nhắm đến.

-              Huy động nguồn vốn đầu tư khá lớn nhằm triển khai đồng loạt

Hiện nay thị trường đã có 1 doanh nghiệp nước ngoài khai theo hướng này mà 2dhReal đang đồng hành, họ có lợi thế

-              Tài chính vững mạnh

-              Đã đầu tư tại thị trường Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản và cả thương mại trong nhiều năm

-              Có lượng cầu về thuê mặt bằng từ nước ngoài đa dạng và cao

-              Được 2dhReal hậu thuẫn các yếu tố còn lại

Mảng đầu tư này do 2dh Holdings (2dhHolding) đảm trách triển khai, chúng tôi mong muốn cùng các bạn hợp tác

Trân trọng

2dhHolding

Top of Form

Bottom of Form