Xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mới tại Việt Nam
I. Nhìn qua các nhóm BĐS có hiệu quả đầu tư cao nhất
1. Nhận định người giàu tại Việt Nam giàu lên từ BĐS
- Tạp chí danh tiếng Forbes vừa công bố danh sách, thứ hạng tỷ phú thế giới 2018, trong đó Việt Nam có 4 tỷ phú USD. Họ là người đứng đầu các doanh nghiệp hoạt động trong nhiều lĩnh vực, từ bất động sản, ngân hàng, hàng không, đến sản xuất, lắp ráp ôtô. Tuy nhiên, nhìn vào top người giàu nhất Việt Nam và các tỉ phủ vừa được Forbes vinh danh, GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển (trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng có điểm vừa mừng, vừa lo khi đa số người giàu ở Việt Nam đều xoay quanh bất động sản
- Thực tế Việt Nam mới có hơn 30 năm đổi mới, cho nên hệ thống pháp luật đang trong quá trình hoàn thiện theo nền kinh tế thị trường. Nếu có sự đối chiếu so sánh, rõ ràng tỉ phú của Việt Nam cũng có sự khác biệt
· Sự khác biệt đầu tiên, ở các nước Mỹ, Pháp, Anh… họ đã trải qua nền kinh tế thị trường khoảng 200 năm. Luật pháp hoàn chỉnh, môi trường kinh doanh đã hoàn thiện. Vì thế để trở thành tỷ phú trong môi trường như vậy họ phải là những người cực giỏi, có tài với thương hiệu, dịch vụ nổi tiếng toàn cầu.
· Các tỷ phú Việt Nam thương hiệu thế nào, sức lan tỏa ra sao thì chúng ta chưa thấy được nhiều. Các thương hiệu này chủ yếu mới chỉ được biết đến ở Việt Nam. Thậm chí có nhiều ý kiến cho rằng các tỷ phú Việt Nam giàu lên đều có dính dáng hoặc khởi nguồn từ bất động sản. Tôi cho rằng ý kiến này hoàn toàn có cơ sở. Đặc biệt là nhìn vào Top người giàu nhất Việt Nam thì bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm số lượng lớn. Nó vừa là điểm xuất phát của nhiều người giàu và vẫn được xác định là cốt lõi của không ít người giàu.
2. Hiệu quả đầu tư từ BĐS khu dân cư, căn hộ
Nếu nói về đầu tư bất động sản thì cũng thấy ngay các khác biệt
- Các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư BĐS họ tính thời gian 30 -50 năm, và chấp nhận thời gian thu hôi vốn trên 10 hoặc 20 năm, họ đầu tư vào các dự án BĐS thương mại dịch vụ (cao ốc văn phòng, khách sạn, ...). Về các dự án khu dân cư “họ” không có lợi thế trong các thủ tục pháp lý, buộc phải
· Mua lại các dự án từ các doanh nghiệp Việt Nam với giá cao
· Liên kết “đồng hành” cùng một doanh nghiệp trong nước để triển các dự ánKDC
· Mua lại một phần của dự án KDC
- Các doanh nghiệp Việt Nam phần lớn đầu tư vào KDC, trong giai đoạn 2010 đến nay rất nhiều doanh nghiệp vươn lên trong Top nhà đầu tư BĐS với lợi thế
· Lợi thế khi “có” được các khu đất dự án KDC thuộc vị trí đất vàng.
· Chi phí liên quan nghĩa vụ đền bù, giao đất, ... đất thấp
· Hỗ trợ từ ngân hàng từ khâu “đất” đến xây dựng
· Ngay khi xin được chỉ tiêu xây dựng, hoặc giấy phép xây dựng, trong thời gian ngắn doanh nghiệp đã huy động (bán) xong dự án với mức hàng “chục” lần vốn bỏ ra cho dự án.
· Và doanh nghiệp lại tiếp tục với hàng chục dự án KDC với số vốn ban đầu như thế
Các doanh nghiệp Việt hiếm khi đầu tư vào BĐS thương mai, nếu có thì rất ít và một số ... nằm đất “chiếu”.
Nếu mổ sẻ, chúng ta thấy đầu tư vào BĐS KDC là một đòn bẩy lớn về tài chính.
3. Hiệu quả cao gần đây là du lịch nghỉ dưỡng “Codotel” cho thấy hiệu quả đòn bẩy cao hơn
Là một dạng sản phẩm của du lịch – nghỉ dưỡng, thay vì đầu tư và khai thác nguồn thu từ cho thuê phòng và các dịch vụ khác và thời gian thu hồi vốn từ 10 đến 20 năm, nay các nhà đầu tư phát triển thành sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng Codotel
- Các khu đất phát triển dự án nay thường các bãi biển, mặt sông, hồ, ... giá trị thuê và chuyển đổi đất lên thương mại dịch vụ rất thấp. Nhưng sản phẩm bán ra như dự án của đất sản xuất kinh doanh.
- Chủ đầu tư cam kết chia lợi nhuận khai thác hang năm từ 8 – 10% trong 10 năm, chủ đầu tư
· Thu ngay được nguồn vốn lớn lên đến cả trăm lần số tiền thực đầu tư ban đầu
· Có được “sản phẩm” để thuê lại kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng
· Việc chia 8 – 10 % lợi nhuận hàng năm, nếu trong 10 năm nhà đầu tư không cần khai thác kinh doanh vẫn có thể chi trả được : mức phí này thấp hơn phí vay ngân hàng mà lại không cần tài sản đảm bảo.
· Những yếu rủi ro cho ngươi mua : vì đây là dự án với đất có nguồn gốc thương mại dịch vụ nên không lưu trú lâu dài, không sở hữu, ... một loại các vấn đề về pháp lý.
Loại hình dự án này giúp các chủ đầu tư giàu lên một cách nhanh chống, với đòn bẩy siêu tốc.
4. Cách tiếp cận các quỹ đất để đầu tư tạo ra đòn bẩy nay hạn hẹp
Năm năm 2019 là năm khó cho các nhà phát triển BĐS vì
- Việc thực thi các quy định liên quan phát triển BĐS được chặp chẻ và công bằng hơn.
- Các quỹ đất “vàng” đã có chủ đầu tư
- Đòn “bẩy” không cao như thời gian 5 – 7 năm về trước
II. Tiềm năng phát triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng
Việt Nam vẫn là đất nước phát triển tốt cho BĐS nghỉ dưỡng
1. Địa hình
a) Biển
Việt Nam là một quốc gia nằm ở cực đông nam bán đảo Đông Dương. Biên giới Việt Nam giáp với vịnh Thái Lan ở phía nam, vịnh Bắc Bộ và biển Đông ở phía đông, Trung Quốc ở phía bắc, Lào và Campuchia phía tây. Hình thể nước Việt Nam có hình chữ S, khoảng cách từ bắc tới nam (theo đường chim bay) là 1.648 km và vị trí hẹp nhất theo chiều đông sang tây là 50 km. Đường bờ biển dài 3.260 km không kể các đảo. Ngoài vùng nội thuỷ, Việt Nam tuyên bố 12 hải lý lãnh hải, thêm 12 hải lý vùng tiếp giáp lãnh hải, 200 hải lý vùng đặc quyền kinh tế và cuối cùng là thềm lục địa. Diện tích vùng biển thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền và quyền tài phán của Việt Nam chiếm diện tích khoảng 1.000.000 km² biển Đông
Ngoài 28 trên tổng số 63 tỉnh thành phố có địa lý giáp biển thì Việt Nam cũng có 12 huyện đảo gồm đảo Cô Tô, Vân Đồn (Quảng Ninh), Bạch Long Vĩ, Cát Bà (Hải Phòng), Cồn Cỏ (Quảng Trị), Hoàng Sa (Đà Nẵng), Cù Lao Chàm (Quảng Nam), Lý Sơn (Quảng Ngãi), Trường Sa (Khánh Hòa), Phú Quí (Bình Thuận), Côn Đảo (Bà Rịa - Vũng Tàu) và Phú Quốc (Kiên Giang).
Với 128 bãi biển, vịnh hiện hữu phù hợp pháp triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, môt nguồn cung đa dạng
b) Sông
Việt Nam hiện có 392 con sông, chảy liên tỉnh, Trong đó, 191 tuyến sông, kênh với tổng chiều dài 6.734,6 km được xem là tuyến đường sông quốc gia, 23 sông xuyên biên giới. Trong đó có những sông lớn như sông Tiền, sông Hậu, sông Hồng, sông Đà.
- Hướng của các dòng sông Việt Nam chủ yếu chảy từ Tây sang Đông, từ Tây Bắc xuống Đông Nam, từ đất liền ra biển Đông; nhưng cũng có những dòng sông chảy ngược, điển hình như Sê San (còn gọi là Krông Pơ Kô) và Sêrêpôk (còn gọi là Đắk Krô) hình thành ở khu vực Tây Nguyên rồi chảy ngược hướng Tây sang Camphuchia. Ở miền Bắc có sông Kỳ Cùng hình thành ở tỉnh Lạng Sơn chảy ngược theo hướng Đông Nam – Tây Bắc sang Trung Quốc.
- Dọc bờ biển, trung bình cứ 23 km lại có một cửa sông. Việt Nam có 112 cửa sông lạch đổ ra biển. Các cửa sông lớn của Việt Nam thường bắt nguồn từ nước ngoài, phần trung lưu và hạ lưu chảy trên đất Việt Nam.
- Ba dòng sông rộng nhất là sông Hồng, sông Tiền, sông Hậu với chiều rộng trung bình khoảng 1 km.
- Các dòng sông có chiều dài chảy trong nước lớn nhất là: Sông Hồng dài 551 km (kể cả đoạn từ thượng nguồn về đến Việt Trì với tên gọi sông Thao); sông Đà dài 543 km; sông Thái Bình dài 411 km (kể cả dòng chính từ thượng nguồn đến Phả Lại – Chí Linh, Hải Dương với tên gọi sông Cầu); sông Sêrêpôk dài 371 km; sông Bé dài 385 km; sông Chảy dài 303 km.
Tạo nên các khu vực phù hợp cho dự án BĐS du lịch – nghỉ dưỡng.
c) Núi rừng
Hệ thống 16 vườn quốc gia bao gồm Bái Tử Long (Quảng Ninh), Cát Bà (Hải Phòng), Xuân Thủy (Nam Định), Cúc Phương (Ninh Bình), Bến En (Thanh Hóa), Pù Mát (Nghệ An), Vũ Quang (Hà Tĩnh), Phong Nha - Kẻ Bàng (Quảng Bình), Bạch Mã (Thừa Thiên - Huế, Quảng Nam), Núi Chúa, Phước Bình (Ninh Thuận), Côn Đảo (Bà Rịa - Vũng Tàu), U Minh Hạ, Mũi Cà Mau (Cà Mau), U Minh Thượng, Phú Quốc (Kiên Giang).
Ngoài ra còn hệ thống 26 khu dự trữ thiên nhiên và 3 khu bảo tồn loài toàn quốc chạy dọc theo đất nước.
d) Đảo
Việt Nam hơn 2.770 đảo ven bờ và có khoảng 125 bãi biển, vịnh biển thuận lợi để phát triển du lịch – nghỉ dưỡng.
2. Khí hậu
a) 4 mùa
Các tỉnh phía bắc với 4 mùa rõ rệch : Xuân, Hạ, Thu và Đông
b) 2 mùa
Các tỉnh phía Nam lại chỉ có 2 mùa : Nắng và Mưa
c) Nóng như sa mạc và băng giá tuyết rơi
- Trong khi đó khu vực miền Trung lại có hoang mạc, khi hậu nóng khô như Tây Á.
- Lào Cai, Sapa, có khí hậu rét và tuyết rơi vào mùa đông
- Miền khí hậu trường sơn : mang hơi thở núi rừng
- Miền khí hậu biển đông :
Với khí hậu đa dạng, việc phát triển BĐSdu lịch – nghỉ dưỡng mở rộng sản phẩm cho các nhóm khác thuộc các khu vực khách nhau trên thế giới.
Yếu tố cần để phát triển BĐS nghỉ dưỡng là hạ tầng giao thông cần kết nối tốt
III. Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng mới
2dh Holdings cùng các nhà đầu tư tìm quỹ đất phát triển các dự án du lịch - nghĩ dưỡng sau
1. Nghỉ dưỡng trồng rừng và ươm cây
- Quy mô trên 50 hecta
- Quy hoạch vườn ươm và du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng
- Quy hoạch xây dự khoảng 50 căn biệt thự, mỗi chủ sở hữu 1 căn biệt thự đồng thời được quản lý vườn ươm và trồng khoảng 1 hecta
- Hiện tại Phú Quốc có 1 dự án được phê duyệt với diện tích 96hecta, mặt tiền biển 2.5km.
2. Nghỉ dưỡng và chăn nuôi gia súc
- Quy mô trên 100 hecta
- Quy hoạch trang trại và du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng
- Quy hoạch xây dự khoảng 50 căn biệt thự, mỗi chủ sở hữu 1 căn biệt thự đồng thời được quản lý trang trại chăn nuôi khoảng 2 hecta.
- Đang tìm quỹ đất tại các tỉnh Tây Nguyên
3. Nghỉ dưỡng và nuôi trồng thuỷ hải sản
- Quy mô trên 50 hecta, diện tích sử dụng mặt nước (sông/biển) tương đương ½.
- Quy hoạch nuôi trồng thuỷ hải sản và du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng
- Quy hoạch xây dự khoảng 50 căn biệt thự, mỗi chủ sở hữu 1 căn biệt thự đồng thời được quản lý khu nuôi/trồng thuỷ hải sản khoảng 1 hecta.
- Đang tìm quỹ đất trên cả nước.
2dhHolding mong cùng bạn đồng hành !
